观点人物 | 黄其森握住和错过的那些年
来源：观点地产网 2023-07-31 05:37:54
观点网 泰禾集团没有等来奇迹。
7月28日晚间，该公司收到深交所《关于泰禾集团股份有限公司股票终止上市的决定》，数月来早已预示的退市结局，终于成为现实。
在此之前，自5月5日收盘之后，泰禾集团的股价便没有再高过1元/股价位，最终触发强制退市条件。
(资料图片)
场外消息方面，进入今年第二季度，在促消费的背景下，国内房地产市场利好政策频发。
同样在7月28日，住建部就发文称，稳固房地产市场企稳回升态势，落实好降低首套房首付比例和贷款利率、个人贷款“认房不认贷”等措施。在此4天前7月24日，政治局会议亦提出，要适时优化调整房地产政策，因城施策用好政策工具箱。
有人说，泰禾集团跌倒在黎明之前，但也有看得更长远的人知道，泰禾集团状况萎靡日久，其问题并非短时间内形成，也并非瞬息间能逆转。事实证明，泰禾集团的基本面已不被认可。
最合理的说法可能是，泰禾集团以及它的实控人黄其森，在错误的时间点作出错误的决定，如今为此付出了代价。
爱拼才会赢
黄其森是一位颇具争议的人物。
北京院子10年打磨、2013年后高歌猛进的黑马姿态，让他成为“商业英雄”；集团爆雷违约后，其声誉一落千丈，变为失意股民们口中的“骗子”。
哪一个是他的标签?
早年的黄其森，是中国商界凭借个人努力改变命运的典型。年少的他是街知巷闻的神童，家庭教育严格，从小刻苦学习的黄其森，15岁便考入了福州大学建筑系，在家乡引起轰动。
1984年大学毕业的黄其森进入当地国有银行工作，早早捧起“铁饭碗”。但数年后，在上世纪90年代的中国，一股辞职创业的热潮席卷全国，当时已成为银行高管的黄其森也毅然出走，并在1996年创立泰禾集团。
这是在多年后，被他认为是自己做出的最重要的其中一个人生抉择。
刚过而立之年的黄其森走出体制，投身房地产。成立之初，泰禾集团围绕福州大本营发展，布局范围局限在福建省内。但与当时绝大多数同行不一样，泰禾并未选择关注当时流行的经济型户型，反而着力开发高端豪宅类型产品，并陆续在福州开发天元山庄、泰禾红峪等项目。
不过，真正让泰禾集团打响名堂的是北京市场。
2002年，黄其森带领泰禾集团挥师北上，相中了位于长安街东、京杭大运河旁一幅三千多亩的绝版地块，并以此为基础，在一片质疑声中推出高端豪宅项目--运河岸上的院子。
质疑声来自于该项目极其高昂的售价让不少买家望而却步，以及在当时看来并不受欢迎的“中国风”卖相。
在后来的一次演讲中，黄其森曾回忆：“2003年我们在做这个项目的时候，当时的地段做高端大家不认可，我们做中式，可那时候是'欧风美雨'，别墅豪宅都是欧美的，中式的大家放在比较低的位置。”
项目2004年推出第一期产品，定价就达到6000-7000元/平方米，是当时通州区2000元市场均价的3倍之余。
项目“水土不服”销售缓慢，直接影响项目后续开发，导致泰禾集团在北京项目上耗费了将近10年时光。
但在此期间，黄其森于2007年组织重组福建三农，并完成泰禾集团借壳上市。翌年，他选择斥资对运河岸上的院子进行全面改造，大幅升级建筑工艺、产品技艺。因此到2008年，运河岸上的院子推出泰禾红御组团时，售价已达到3万元/平方米。
2012年，黄其森将“运河岸上的院子”更改案名为“中国院子”，项目因缘际会之下出圈，上榜“亚洲十大超级豪宅”，同时摘得“中国第一别墅”美名，黄其森本人也被外界誉为中国第二代“豪宅教父”。
2012年7月，该项目推出12套单套价格约为3亿元的顶豪产品，单价每平方米超过20万元。10年耕耘多次豪赌，中国院子项目没有失败，反而将货值从5亿提升至130多亿。这是对黄其森冒险精神的褒奖。
“爱拼才会赢”，闽南人伴海而生，因海而兴，并逐渐形成了独特的“敢闯敢拼，开发包容”的闽南文化。继承闽南文化的闽系企业，是中国商界独特的存在，以敢拼搏、爱冒险著称，尤其以闽系房企最为显著。
而泰禾集团是闽系房企的代表企业之一。也正是自2013年开始，在北京中国院子成功的基础上，泰禾在全国铺开院子系产品，并加强土地布局，在福建、北京和上海频繁拿地，最终年内以195.3亿元收下12幅地块。
2013年-2017年，是泰禾高速扩张的五年，合约销售由168亿元升至1010亿元，土地储备亦突飞猛进。
2014年，其仅在北京市场就投入超过百亿资金。因高位拿地遭遇楼市放缓，泰禾集团一度出现资金链紧张的问题，但翌年随着刺激政策出台，困难便迎刃而解。
2015-2017年三年，泰禾继续加注一二线城市。同时，除地产业务外，泰禾也实现了银行、证券、保险等多元化业务的布局，控制了海峡人寿、平潭金控、大新人寿等金融企业。
其中在最为激进的2017年，泰禾土地拓展全面转入收并购模式，花去552.40亿元拿下土地792.80万平方米，计容建筑面积为1069.21万平方米，获取的36个项目中，26个项目是通过收并购的方式获取。
当年，泰禾集团亦成功跨过千亿门槛，年内销售增幅达到147.55%。但这也是泰禾集团最后的辉煌。
漫漫长路
5年内通过高周转快速扩张，成功跻身千亿房企。“不懂金融就做不好房地产。”出身银行的黄其森自然极其擅长通过杠杆翘起公司规模。
据了解，在2013年初步加快拿地步伐时，泰禾就开始利用信托、基金等非标融资渠道。
当时，泰禾在每次拿地之后，就会立刻为所拿地块进行担保贷款。资料显示，截至2013年6月末，泰禾集团的对外担保总额已达到133.53亿元，占其最近一期净资产的460.33%。
但这种模式极度依赖中国楼市向上的态势，一旦国内市场出现颓势，销售节奏放缓，问题就将浮现。因此，当2018年起，中国房地产市场逐步进入下行周期，一二线城市调控严密、银根信贷收紧，泰禾也随即成为最早一批陷入流动性危机的房企。
另一方面，对于主打高端或改善型产品的泰禾来说，在这几年调控政策愈发收紧的市场环境中，过去的产品特色一定程度上变成了累赘，导致泰禾的回款周期相较同行而言更长，回款率长期徘徊在50%左右水平。
黄其森由此开启自救之路。
泰禾集团开始打出降价促销策略。“回款是刚性指标，所有的考核都以回款为中心。”黄其森在2018年3月份举办的北京经营例会上，强调了回笼资金的重要性。
2019年6月和媒体见面时，黄其森也反复强调，泰禾2019年更看重回款，目标是1000亿元，且将其与奖金挂钩。期间，泰禾相应推出了“逐冰燎原”逆市抢收、“泰禾壹号抢收计划”等保回款行动。
另一方面，泰禾决定出售项目回笼资金。包括从2018年3月至9月，泰禾就相继以120亿元，分别出售位于杭州、广州、佛山、福州、苏州、漳州、长沙等一二线城市的项目予五矿信托、天伦地产以及世茂集团等。
2019年6月，泰禾集团在北京中国院子召开媒体见面会。黄其森出面回应公司经营困境，并提出，泰禾没有外界想象中那么差，债务也没有什么太大的问题。据悉，两年内该公司偿还了千亿规模的各种债务。
到同年年底，数据显示，泰禾的净负债率仍高达248.31%，期末有息负债录得970亿元，但同比均录得下降。土储方面，期末土地储备面积1303.98万平方米，总建筑面积3270.14万平方米，剩余可开发建筑面积1011.5万平方米。
但债务压顶之下，没有新增土储，存量项目开发缓慢，泰禾的持续经营可能性成为一个谜团。
2020年7月初，据上海清算所披露，泰禾集团出现首次债券违约，未能完成“17泰禾MTN001”本息的按时兑付，涉及金额达16.125亿元。泰禾集团流动性危机彻底爆发，但已是意料之中。
2021年，黄其森提出“二次创业”概念，并于同年7月在公司内刊《泰客会》上，发表题为《泰禾的形势与任务》的署名文章，称泰禾“开始进入上山路”，并展望了未来发展的前景。
其宣布泰禾集团将成为“小而美”“小而精”的企业，区域布局将收缩至北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、福州和厦门等十个城市内，产品定位“高端精品”，业务规模保持在300亿到500亿元水平。
只是过去酿成的问题积重难返，黄其森埋头拯救自己一手创办的企业，但无论是卖项目、股权融资、降价促销、内部反腐、告别高杠杆、退出海南、环京等多个市场，还是试图引入万科作为战投，均未成功将泰禾拉回上升轨道。
2022年年报数据显示，泰禾集团期内实现营收88.03亿元，同比增长79.24%。净亏损达55.70亿元，同比下降37.46%，归属于上市公司股东的净亏损-53.74亿元，同比下降33.90%。
此外，截至2023年4月28日，泰禾集团已到期未归还借款本金仍高达582.03亿元，对外担保中实质性逾期债务对应的担保余额为54.16亿元。
2023年年初，黄其森在一次调研活动中称，泰禾已经从最艰难的时刻走出来了。但根据泰禾集团最新发出的业绩预告显示，2023年上半年，泰禾将录得归属于上市公司股东的净亏损17.17亿元-23.24亿元，扣除非经常性损益后的净亏损16.89亿元-22.85亿元。
泰禾的救赎长路依旧漫漫。事实上，泰禾集团本身尚拥有位于北京、厦门、深圳、广州、福州、南京等一二线核心城市的存量土储与项目，同时还存在购物中心、LOFT、底商、写字楼、车库车位、地下商业、室外步行街等多种业态，持有上百亿的存量商业项目。
只是，其中部分项目或在建工程所牵涉债权债务极复杂，导致后续处理困难重重。
黄其森的泰禾集团需要时间，但时间却不等人。
观点人物 | 我们关注的不仅仅是人物的故事，还有他和她的商业传奇与沉浮。
